Inspeção predial: como funciona e qual a legislação?

Um síndico possui diversas responsabilidades para manter a organização e segurança do condomínio, e uma delas é fazer a inspeção predial.

Como o próprio nome sugere, a inspeção trata-se de verificar certas questões relacionadas à manutenção do prédio para identificar possíveis problemas.

Essa inspeção precisa ser feita com frequência, já que pode evitar surpresas desagradáveis e ainda ajuda a prevenir situações mais sérias que podem prejudicar o condomínio.

De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, a inspeção predial é a "análise isolado ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação".

Ao realizar a inspeção, é necessário analisar diferentes aspectos. Portanto, é essencial que o síndico esteja preparado para as solicitações que possam ser feitas pelos órgãos responsáveis depois que a vistoria for feita.

Vale destacar que o síndico precisa estar consciente sobre o que diz a Lei da Inspeção Predial e quais são as exigências do local onde o seu condomínio está localizado. Isso é importante porque a legislação varia em cada cidade.

Quer saber mais sobre o assunto? Continue a leitura e descubra o que um síndico precisa saber sobre inspeção predial!

Como funciona a inspeção predial?

A partir de 21 de maio de 2020, entrou em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747. Ela foi intitulada como Inspeção Predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento.

Essa Norma deixa claro como devem ser realizados os relatórios da inspeção predial. Vale destacar que eles devem ser feitos por profissionais habilitados e que são registrados no CREA ou CAU.

Resumidamente, a inspeção predial é a avaliação da edificação com o objetivo de identificar o estado geral dela. Isso inclui: sistemas construtivos, segurança, estado de conservação, utilização de equipamentos, manutenção e assim por diante.

A avaliação deve ser feita de acordo com o que está descrito na Normal de Inspeção Predial do IBAPE/SP, que consiste em seguir as seguintes etapas:

Etapa 1: Levantamento de dados e documentos do condomínio
Na primeira etapa, é necessário agrupar todos os documentos da edificação, incluindo os que estão relacionados a questões:

Administrativas;
Técnicas;
De manutenção;
Operacional.

Etapa 2: Entrevista com gestor ou síndico
Na segunda etapa, é necessário fazer uma entrevista com o gestor ou síndico para que ocorra a averiguação de informações em relação ao uso da edificação. Isso inclui:

Histórico de reforma;
Histórico de manutenção;
Outras intervenções ocorridas.

Etapa 3: Realização de vistorias na edificação
As vistorias na edificação devem ser realizadas com equipe multidisciplinar ou não. Isso vai depender do tipo de prédio e também do tamanho da complexidade dos sistemas construtivos do condomínio.

Outra questão importante relacionada a etapa 3, é que a quantidade de profissionais envolvidos na inspeção predial vai depender da complexidade da edificação e o nível de avaliação a ser realizada.

Etapa 4: Classificação dos problemas constatados
Na etapa 4, é hora de classificar os problemas (deficientes) que forem constatados no condomínio. Essas questões podem ser classificadas como:

Anomalias construtivas ou endógenas: quando são relacionadas aos problemas da construção ou projeto da edificação.
Anomalias funcionais: quando são relacionadas à perda de funcionalidade por envelhecimento natural.
Falhas relacionadas ao uso e manutenção: quando existe a perda precoce de desempenho devido a deficientes no uso e nas atividades de manutenção periódicas.

Todas as questões acima, quando identificadas, devem ser cadastradas por fotografias, que devem estar presentes no Laudo de Inspeção Predial.

Etapa 5: Classificações dos problemas
As anomalias e falhas que forem identificadas no condomínio, devem ser classificadas de acordo com grau de prioridade.

Essa classificação também deve considerar:

Fatores de conservação do condomínio;
Rotinas de manutenção previstas;
Agentes de deterioração precoce;
Depreciação;
Riscos à saúde;
Segurança;
Funcionalidade;
Comprometimento de vida útil.

Etapa 6: Elaboração de lista de prioridades
Aqui, é hora de criar uma lista de prioridades técnicas, de acordo com a classificação de cada problema encontrado.

Essa lista deve ser organizada do mais urgente ao menos urgente. Assim, os problemas que possam causar maiores complicações são priorizados.

Etapa 7: Elaboração de recomendações
Nesta etapa é hora de elaborar recomendações ou orientações técnicas para que os problemas detectados sejam resolvidos.

As orientações podem ser relacionadas a adequação do plano de manutenção ou a reformas para a solução de problemas.

Etapa 8: Avaliação da qualidade de manutenção
Conforme consta em norma, resumidamente, para fazer essa classificação, é necessário considerar:

Problemas que foram identificados na edificação;
Rotinas do condomínio;
Execução das atividades de manutenção;
Taxas de sucesso e assim por diante.

Etapa 9: Avaliação do Uso da Edificação
Essa avaliação pode constatar um resultado regular ou irregular. Para fazê-la, é necessário observar as condições originais do condomínio e seus sistemas construtivos, bem como os limites de utilização.

Como realmente funcionam os laudos de inspeção predial?

Os laudos de inspeção predial são emitidos por profissionais com conhecimento técnico, que devem considerar os limites do escopo do trabalho e nível da inspeção realizada.

Caso o proprietário ou responsável legal do condomínio não colocar em prática as orientações existentes no Laudo de Inspeção Predial, a empresa ou profissional que fez a vistoria e emitiu o documento exime-se de qualquer responsabilidade técnica.

Quem realiza a vistoria também não tem nenhuma responsabilidade técnica sobre a avaliação dos elementos, locais e componentes que não puderam ser verificados e essa informação deve constar no Laudo.

Últimas considerações

A inspeção predial é uma medida extremamente importante para que os síndicos possam identificar possíveis problemas com o condomínio.

Temos visto muitos síndico usando aplicativos para ajudar a controlar todas as rotinas de manutenção e inspeção do condomínio, uma boa dica é o App da Manu, um aplicativo para acompanhar e registrar todas as rotinas de inspeção predial, manutenção preventiva e corretiva.

Assim, é possível repará-los o quanto antes e evitar que eles se tornem maiores, o que pode promover um local inseguro para todos que nele convivem.

É importante deixar claro que, embora a inspeção predial seja obrigatória, ela não deve ser vista como algo negativo. Isso porque ela tem como objetivo proporcionar uma melhor orientação para a manutenção do condomínio, o que proporciona segurança.

Além disso, quando a inspeção é realizada e a manutenção é feita de forma apropriada, é possível economizar dinheiro. Afinal de contas, um problema que é corrigido logo no início pode custar muito menos do que se ele se tornar maior.

Esperamos que tenha gostado do conteúdo e que agora esteja mais claro o que é inspeção predial, como ela funciona e qual a legislação relacionada à ela.