Quais tipos de reformas precisam de ART?

Você está com dúvidas sobre quais tipos de reformas precisam de ART? Se a resposta foi sim, você precisa conferir este artigo até o final para tirar essa dúvida e saber mais sobre regra para reformas em condomínio.

Nos últimos anos, a quantidade de condomínios vem crescendo ainda mais e novas regras foram criadas com o objetivo de proporcionar segurança para todos.

Uma dessas regras é a NBR 16.280 - que foi estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Essa norma tem a função de garantir que no caso de qualquer alteração no imóvel de um condomínio, que o síndico seja informado. Essa reforma pode ser tanto nas áreas de uso comum quanto nas privadas.

Todo condomínio precisa passar por reformas, afinal, é fundamental que aconteçam melhorias e reparos para preservar o edifício e proporcionar segurança e bem-estar para os moradores ou qualquer pessoa que frequente o ambiente.

Portanto, ter uma regra específica para reformas é extremamente importante para condomínios.

De acordo com a Norma 16.280 de 2014, qualquer obra exceto pintura e rebaixo em gesso o síndico tem o direito de exigir os Laudos Técnicos para segurança da edificação, mas cabe uma boa dose de bom senso entre as partes para chegarmos a um ponto em comum.

Se você quer saber mais sobre ART e a regra para reformas em condomínio, continue a leitura!

O que é NBR 16.280

De maneira resumida, a Norma Brasileira (NBR) 16.280 determina que todas as obras que acontecem dentro do condomínio precisam ter a aprovação do síndico e, em determinadas situações, até por um engenheiro ou arquiteto.

Com isso, os moradores precisam entregar alguns documentos para o síndico antes que iniciem qualquer tipo de reforma em seu imóvel.

Essa norma tem o objetivo de garantir a segurança e preservação do edifício. Isso porque qualquer alteração que seja feita na estrutura do imóvel sem que uma análise seja feita antes, poderá prejudicar o edifício.

Isso claramente é um grande problema para todos, já que possíveis acidentes podem ser ocasionados devido a uma alteração incorreta.
Vale dizer que algumas pequenas reformas não precisam da aprovação do síndico. Portanto, antes de fazer uma reforma, é muito importante consultar primeiramente o síndico do condomínio para saber se é ou não necessário entregar a documentação para iniciar a mudança na sua unidade.

Quais documentos são necessários apresentar para o síndico?

Quando um morador deseja realizar alguma reforma, de acordo com a norma, é necessário que apresenta dois documentos:

ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): esse documento é quando o profissional responsável atua como engenheiro;
RRT (Registro de Responsabilidade Técnica): o documento é quando o profissional responsável atua como arquiteto.

Além dos documentos acima, também é necessário que o condômino anexe um cronograma da reforma, que deve conter as seguintes informações:

Descritivo sobre o que será feito na obra;
O tempo estimado para a realização da obra;
Planta detalhada com as alterações que serão feitas;
Nomes e identificações de quem prestará o serviço.

Obrigações do síndico

De acordo com a NBR 16.280, o síndico é o responsável por aprovar a documentação entregue pelo morador. Com isso, ele deve fiscalizar a obra e também verificar se ela está de acordo com o que foi informado nos documentos entregues pelo morador.

Caso a obra não esteja de acordo com o que foi informado, é obrigação do síndico informar ao proprietário do condomínio. Inclusive, se necessário, o síndico deve tomar medidas judiciais para que a obra seja realizada de acordo com o que foi planejado.

Caso a obra esteja irregular, o síndico poderá:

Informar o morador;
Aplicar multas;
Proibir que aconteça a entrada tanto de materiais quanto de prestadores de serviços relacionados a reforma;
Procurar por uma delegacia para registrar a irregularidade;
Buscar pelo poder judiciário para que o embargamento da obra seja feito.

Por outro lado, caso tudo esteja de acordo com o que foi informado para o síndico, também é obrigação dele fiscalizar o resultado final da obra. Com tudo certo, a obra estará finalizada e os documentos serão arquivados.

Como funciona a norma na prática

Reformas em condomínio podem ser estressantes, principalmente devido ao processo de aprovação da obra. Porém, passar por esse processo é fundamental para que todos os lados estejam protegidos de possíveis problemas.

No entanto, também é importante que você compreenda como funciona a NBR 16.280 na prática.

Por mais que normas digam que é obrigação do morador passar as informações para o síndico sobre qualquer obra a ser realizada, na prática não é sempre assim que acontece.

Muitas vezes os condôminos acreditam que não precisam informar o síndico sobre reformas que eles desejam fazer em seus apartamentos ou casas. Isso porque eles acreditam que por serem os proprietários da unidade, não precisam de autorização de ninguém para fazer as mudanças que desejam.

Porém, até mesmo as pequenas reformas podem causar algum impacto na estrutura do edifício.

Por esse motivo, mais uma vez, é muito importante deixar claro que é fundamental que os moradores sigam o processo correto ao fazer qualquer mudança em sua unidade do condomínio.

É necessário entregar os documentos requisitados - como o ART ou RRT, por exemplo - para o síndico antes do início de qualquer obra.

Inclusive, caso uma obra não seja informada ao síndico antes mesmo de começar, parte do síndico consulta a Convenção do Condomínio sobre possíveis punições ao morador que não seguiu o processo corretamente.

O síndico também pode fazer isso quando alguma obra não está sendo realizada de acordo com o que foi informado para ele.

Quais são as obras que precisam de ART/RRT?

Nem todos os tipos de obras precisarão dos documentos ART/RRT. Porém, muitos outros precisam, sendo eles:

Mudança de lugar de chuveiro, tomadas e torneiras;
Instalação de ar-condicionado;
Envidraçamento ou o fechamento de varandas/sacadas;
Construção de cozinha americana ou porta;
Instalação de banheira;
Perfuração de laje;
Serviços onde será necessário o trabalho de engenheiro eletricista;
Alterações na instalação de gás;
Mudanças na estrutura da unidade;
Uso de ferramentas de alta impacto como marretas, por exemplo;
Retirada de revestimento.

Já as reformas que não precisam de ART/RRT são as seguintes:

Pintura de paredes;
Reparos pequenos, sejam eles hidráulicos ou elétricos e que não afetem a estrutura do condomínio;
Aplicação de rede de proteção;
Alteração do forro de gesso - desde que ele não seja diferente do original.

Quais cuidados o síndico deve ter com as obras?

Os documentos de ART e RRT devem ser emitidos por profissionais que são contratados pelo próprio condômino.

No entanto, se o síndico entender que é necessário a opinião de um especialista para que faça a verificação dos documentos, ele pode fazer isso.

O síndico poderá se sentir muito mais seguro ao contratar um arquiteto ou engenheiro para que avalie a documentação entregue pelo morador. Dessa maneira, ele evitará que possíveis informações estejam sendo omitidas, além de prevenir possíveis problemas.

Outras dúvidas sobre reformas em condomínio e NBR 16.280

A norma 16.280 tem o objetivo de proporcionar maior segurança e profissionalismo em obras realizadas em condomínios. Além disso, é uma maneira mais organizada para que o síndico tenha consciência do que será realizado na unidade do morador.

Porém, existem algumas outras dúvidas relacionadas a reformas em condomínio e a NBR 16.280 e vamos esclarecer algumas delas a seguir.

O que é caracterizado como reforma de acordo com a norma?
De acordo com a norma, reforma é qualquer alteração feita na edificação existente, que vise recuperar, ampliar ou melhorar as condições de habitabilidade, segurança ou uso, e que não seja uma manutenção.

Ou seja, é quando a obra muda alguma característica já existente de sua unidade, não sendo uma manutenção e sim alteração.

Com isso, se forem pequenas reformas sem que a estrutura seja afetada, não é necessário que um arquiteto ou engenheiro faça a análise e aprovação da obra. No entanto, se o síndico quiser, pode solicitar ao morador que ele tenha uma notificação assinada por um profissional.

Reformas em áreas comuns
Quando obras e reformas são realizadas em áreas comuns do condomínio, depende apenas do síndico, o que torna a mudança menos impactante.

Porém, ele precisará sempre ter uma ART para qualquer tipo de obra que seja realizada no edifício.

Riscos de desabamento
É normal que condomínios se preocupem com as condições de suas estruturas, afinal, é importante ter atenção aos riscos de desabamento.

Portanto, é muito importante que caso exista alguma dúvida sobre obras realizadas, é importante que um perito faça uma avaliação das obras. Caso isso aconteça, os moradores precisam autorizar a entrada do especialista em suas casas, para que assim ele possa verificar e mapear as alterações já feitas.

Conclusão

As reformas em condomínio não precisam ser um bicho de sete cabeças. Porém, precisam seguir um processo adequado para que possíveis problemas sejam evitados na estrutura do condomínio.

Neste artigo, você conferiu que determinados tipos de obras precisam de documentos específicos (ART/RRT), que devem ser entregues ao síndico. Porém, também viu que algumas pequenas reformas não precisam passar por esse processo.

Esse cuidado é importante para manter a preservação da segurança de todos que têm acesso ao condomínio. Afinal, uma obra - mesmo que seja pequena - pode alterar a estrutura de uma edificação.

Esperamos que você tenha gostado do conteúdo e que agora esteja claro quais tipos de reformas precisam de ART e qual a melhor maneira de fazer reforma em condomínios!